LIMITAÇÃO E INADEQUAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO PARA A AVALIAÇÃO DE GLEBAS URBANIZÁVEIS VAZIAS

O objetivo deste estudo é demonstrar as limitações incontornáveis e inequívocas de fundamentação e de precisão do laudo de avaliação pelo Método Involutivo de glebas urbanizáveis não ocupadas e vazias, cujo projeto de loteamento ainda não foi protocolado ou aprovado. A avaliação destas propriedades é limitada intrinsecamente, pelas dificuldades metodológicas decorrentes da incerteza do próprio empreendimento a ser avaliado, e, extrinsecamente, pelas incertezas específicas de do mercado imobiliário brasileiro. Os proponentes loteadores conseguem administrar as incertezas em alguma medida mas não inteiramente. E o loteamento urbano segue como motor importante da expansão imobiliária brasileira. Se a avaliação das glebas urbanizáveis vazias refletisse adequadamente o valor do loteamento hipotético, o risco dos proponentes loteadores e dos adquirentes das unidades poderia ser substancialmente reduzido. Há possibilidade de se padronizar os custos de urbanização e reduzir a subjetividade da avaliação das glebas objeto de loteamento hipotético. Esta padronização não afasta a inadequação intrínseca do Método Involutivo para este tipo de bem.